Обзор судебной практики арбитражных судов по оспариванию торгов на право заключения договора аренды земельного участка

При проведении торгов права их участников нередко нарушаются. В пункте 1 статьи 449 ГК РФ дан исчерпывающий перечень нарушений, при наличии которых торги могут быть признаны недействительными.

В случае, если права участника аукциона действительно были нарушены, они могут обратиться в суд и потребовать признания недействительными результатов аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, а также договор аренды участка.

Однако, для признания торгов недействительными нужны веские основания и существенные доказательства (решение Вологодского городского суда Вологодской области от 21 мая 2018 г. по делу № 2-2635/2018).

В решение Арбитражного суда Ульяновской области от 20 ноября 2019 г. по делу № А72-9770/2019 суд оставил без удовлетворения требования заявителя о признании аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков недействительными.

Сельскохозяйственный производственный кооператив «Свияга» обратился в суд с заявлением к Администрации МО с вышеуказанным требованием. В обоснование своих исковых требований СПК «Свияга» указывает, что Администрация опубликовала в СМИ информацию о возможности приобретения земельных участков с нарушением сроков, установленных п. 5.1. статьи 10 Закона N 101-ФЗ, что не позволило истцу обратиться в установленный шестимесячный срок с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на земельные участки в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды земельных участков на льготных основаниях без проведения торгов.

В ходе судебного заседания судом было установлено, что аукцион на право заключения договора аренды указанных земельных участков был проведен в соответствии с требованиями действующего законодательства, СПК «Свияга» участия в аукционе не принимал.

При рассмотрении требования истца о признании незаконным бездействия Администрации, выразившегося в неопубликовании информационного сообщения о возможности приобретения земельных участков на условиях, предусмотренных п. 5.1. статьи 10 Закона N 101-ФЗ суд исходит из следующего.

Указанное сообщение было опубликовано в газете «Ульяновская правда» 02.12.2016 г. Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление о признании ненормативного акта недействительным может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Пропуск срока на подачу заявления является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований (Постановление Президиума ВАС РФ от 26.07.2011 N 18306/10 по делу N А72-1883/2010).

О неопубликовании в установленный срок информационного сообщения о возможности приобретения земельных участков на условиях, предусмотренных п. 5.1. статьи 10 Закона N 101-ФЗ и оформлении земельных участков в собственность муниципального образования истец узнал не позднее 07.03.2018 г., то есть не позднее дня, когда им была подана заявка на участие в аукционе . С требованиями о признании незаконными действий администрации в трехмесячный срок истец в суд не обратился. Ходатайство о восстановлении срока истцом не заявлено. Также истец не предпринял действий по оспариванию проведения аукциона и не обратился в шестимесячный срок после 07.03.2018 г. за предоставлением ему земельного участка без торгов на льготных основаниях. Таким образом, требование было оставлено без удовлетворения.

Решением Арбитражного суда Мурманской области от 30 апреля 2015 г. по делу № А42-565/2015 истцу было отказано в признании аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для строительства торгового комплекса, поскольку он не являлся участником оспариваемых торгов и не был лишен права участия в них.

В обоснование иска истец указал, что он был лишен возможности участвовать в торгах по причине необоснованного включения в аукционную документацию требования к их победителю о получении разрешения на строительство торгового комплекса в месячный срок со дня подписания договора аренды земельного участка.

Ответчик же в своем отзыве возражал против удовлетворения иска, указал, что предприниматель (истец) не был участником торгов, ему не было отказано в допуске к участию в аукционе, в связи с чем, у истца отсутствуют права и интересы, которые могли быть нарушены проведением оспариваемых торгов.

Истец пояснил, что в торгах он не участвовал.  Однако он ознакомился с содержанием извещения об аукционе, и обнаружив в нем неисполнимое требование (получение разрешения на строительство в месячный срок, со дня подписания договора) обратился с жалобой в управление ФАС по Мурманской области. В удовлетворении его жалобы было отказано, что послужило основанием для обращения в суд с заявлением о признании решения антимонопольного органа недействительным. Решением Арбитражного суда Мурманской области от 11.09.2014 по делу № А42-1587/2014, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанцией, решение Управления ФАС по Мурманской области от 03.12.2013 № 05-03-13/Т72 признано незаконным и отменено. Суд обязал антимонопольный орган устранить нарушения прав и законных интересов Базанова Ю.Ю. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В удовлетворении иска истцу было отказано, поскольку он лично не участвовал в оспариваемых им торгах и не был лишен права участия в них, следовательно, не относится к лицам, чьи имущественные права и интересы могли быть нарушены и могут быть восстановлены при применении избранного способа защиты права. В пункте 1 информационного письма ВАС РФ от 22.12.2005 г. № 101 указано: лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения, допущенные при проведении торгов, не могут являться основанием для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

В Постановлении Шестнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 19 октября 2015 г. по делу № А63-14485/2014 суд также оставил без удовлетворения требования заявителя о признании аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков недействительными, поддержав решение суда первой инстанции.

Истец обратилась в суд с требованием о признании проведенного аукциона недействительным. В обоснование своих требований указала, что была нарушена процедура проведения аукциона, поскольку предприниматель не получил ответ на запрос относительно условий аукциона. Кроме того, постановление администрации от 12.11.2013 № 4025 «О внесении изменений в приложение к постановлению администрации города Ставрополя от 13.09.2013 № 3141 «О проведении аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для размещения объектов торговли»» не было опубликовано в установленном порядке.

Судом первой инстанции установлено, что предприниматель добровольно не принял участие в торгах при отсутствии каких-либо объективных причин. При этом доводы предпринимателя о том, что им не получен ответ на запрос по условиям аукциона, а стоимость предмета аукциона установлена неправомерно и не соответствует постановлению администрации от 17.04.2012 № 934, судом первой инстанции правомерно отклонены. Ссылки предпринимателя на то, что ему не даны разъяснения относительно методики расчета начальной цены и учета специфики торгового объекта при определении цены, не относится к информации, обязательной к опубликованию и доведению до сведений потенциальных участников торгов. Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что неполучение истцом таких сведений в срок, указанный им в запросе, не нарушает его права на участие в аукционе.

Касаемо доводов заявителя о не опубликовании в установленном порядке постановления о проведении аукциона, суд пояснил следующее: решение администрации, изложенное в постановлениях от 13.09.2013 № 3141 и от 12.11.2013 № 4025, которым комитету поручено провести торги, имеет распорядительный (ненормативный) характер и обязательно для лица, которому оно адресовано, то есть для комитета.

Следовательно, вопросы публикации таких решений (постановлений) в периодических печатных изданиях не носит обязательного характера и названные обстоятельства не влияют на права и обязанности заявителя, как участника торгов по лоту № 2. Таким образом, доводам истца о том, что нарушение процедуры проведения аукциона связано с тем, что постановление администрации от 12.11.2013 № 4025 «О внесении изменений в приложение к постановлению администрации города Ставрополя от 13.09.2013 № 3141 «О проведении аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для размещения объектов торговли»» не было опубликовано, судом первой инстанции дана оценка, и указанные доводы признаны судом первой инстанции необоснованными и не влекущими нарушения прав и законных интересов истца.

Таким образом, решение суда первой инстанции было оставлено без изменения, а апелляционная жалоба истца - без удовлетворения.

Предметом рассмотрения Арбитражного суда Московской области (решение АС МО от 7 октября 2016 г. по делу № А41-52388/201) стало заявление ПАО "МЕГАФОН" к Министерству имущественных отношений Московской области о признании аукциона на право заключения договора аренды спорных земельных участков недействительным.

Представители ПАО «Мегафон» пояснили, что обращались с заявлениями в Министерство имущественных отношений Московской области за предоставлением в аренду земельных участков. Кроме того, спорные земельные участки подлежат предоставлению в аренду без проведения торгов.

 Между тем, Министерство имущественных отношений Московской области направило в адрес заявителя письмо, которым указало, что в отношении земельных участков проведены торги на право заключения договоров аренды, определены победители таких торгов.

Изучив доводы лиц, участвующих в деле, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд счел заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что, исходя из установленного вида разрешенного использования, земельные участки подлежали предоставлению в аренду без проведения торгов. Кроме того, суд признает , что в соответствии со статьями 39.6, 39.14, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации ПАО «Мегафон» соблюдена процедура приобретения прав на испрашиваемые участки.

Судом установлено, что в соответствии со статьями 39.6, 39.14, 39.17 ЗК РФ ПАО «Мегафон» соблюдена процедура приобретения прав на спорные земельные участки.

Таким образом, суд приходит к выводу, что Министерство имущественных отношений Московской области не имело законных оснований для выставления на торги права аренды на спорные земельные участки и распоряжения ими путем организации и проведения таких торгов. Таким образом, исходя из установленных фактических обстоятельств настоящего спора и представленных в материалы дела доказательств, суд пришел к выводу, что требования ПАО «Мегафон» являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 9 января 2020 г. по делу № А32-29878/2018 суд признал аукцион на право заключения договоров аренды земельных участков недействительными в связи с необоснованным отстранением участника от проведения аукциона. Апелляционный суд и кассационный суд решение суда первой инстанции поддержал. Судебное решение было мотивировано следующим: в пунктах 5, 6 опубликованного извещения о проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, что прием заявок на участие в аукционе с документами производится по рабочим дням с 01.06.2018 по 28.06.2018, с 9-00 час. до 16-00 час.; дата, место и время признания заявителя (претендента) участником аукциона – 29.06.2018, 11-00 час; задаток должен поступить до 10-00 час. 29.06.2018 на расчетный счет в размере 20 % от цены лота. Оплата задатка по заявленным лотам произведена 28.06.2018 в размере 30 200 руб. (лот № 1) и 29 800 руб. (лот № 2) посредством электронного платежа; 28.06.2018 в 13-55 час.

Тулупов С.Б. подал заявки на участие в аукционе по лотам № 1 и № 2. В соответствии с протоколом о признании претендентов участниками аукциона на право заключения договоров аренды Тулупову С.Б. отказано в допуске к участию в аукционе по лотам № 1 и № 2, в связи с не поступлением от него задатка на дату рассмотрения заявок на участие в аукционе.

Истцу удалось доказать, что денежные средства поступили на расчетный счет администрации 29.06.2018. Учитывая поступление сумм задатка на счет администрации 29.06.2018, Тулупову С.Б. неправомерно отказано в допуске к аукциону по лотам № 1 и № 2. Нарушения, допущенные организатором торгов, являются существенными, поскольку повлияли на результаты аукциона (на определение их победителя) и привели к ущемлению прав (интересов) главы КФХ (претендента, незаконно отстраненного от участия в аукционе).